Betriebskosten

Betriebskosten spielen in unseren Mietersprechstunden eine große Rolle. Oft kommen Mieter zu uns, wenn sich aus der letzten Abrechnung hohe Nachforderungen ergeben oder sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark erhöht haben. Es werden auch Unklarheiten über bestimmte Abrechnungspositionen geäußert, oder auch darüber, dass die Kosten erheblich von denen anderer Mieter abweichen. Angeregt durch Berichte in den Medien über hohe Fehlerquoten bei den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, setzen sich immer mehr Mieter kritisch damit auseinander.

Die gesetzlichen Regelungen für die Abrechnung von Betriebskosten

• sind in den §§ 556, 556a und 556b des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt (BGB) (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/).
• Konkretisierend dazu geben die Betriebskostenverordnung (BetrKV) … zur BetrKVe
• und die Heizkostenverordnung (HKVO) Auskunft zu den einzelnen Abrechnungspositionen … zur HKVO

Voraussetzung für die Umlage der Kosten auf die Mieter ist eine klare Vereinbarung zu den einzelnen Positionen im Mietvertrag. Das betrifft insbesondere die Position „Sonstige Betriebskosten“. Der Bundesgerichtshof macht die Umlagefähigkeit dieser Kosten ausdrücklich davon abhängig, dass im Mietvertrag die Umlegung von im Einzelnen bestimmten Kostenpositionen konkret geregelt wurde (Urteile des BGH vom 07.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 167/03 und vom 20.01.1993, Aktenzeichen VIII ZR 10/92).

Zusätzliche Informationen zum Thema Betriebskosten bieten zahlreiche Informationsmaterialien.

Auch in unseren Sprechstunden helfen wir Ihnen bei der Beurteilung Ihrer Betriebskostenabrechnungen. Dabei ist es sehr hilfreich, wenn Sie uns nicht nur die letzte, sondern auch Abrechnungen vorangegangener Jahre vorlegen.

Beachten Sie bitte dabei:

• Auf die Höhe der meisten Kosten können weder die Wohnungsbaugesellschaft und noch weniger der Mieter Einfluss ausüben. Sie werden oftmals durch Gesetz oder Verordnungen (z.B. bei der Grundsteuer) oder durch die Tarife der Lieferfirmen (Wasser, Abwasser, Strom, Wärmelieferung u.a.) bestimmt.
• Durch sparsamen Verbrauch von Wasser sowie durch eine vernünftige Beheizung und Belüftung der Wohnung können aber durch den Mieter erhebliche Einsparungen erreicht werden.
• Bei Positionen, in denen die Kosten von der Wohnungsgesellschaft durch eigene Leistungen oder durch den Vertragsabschluss mit Dienstleistern entstehen (Gartenpflege, Hausreinigung, Müllabfuhr u.a.m.), können die Mieter Einfluss dadurch ausüben, dass sie Minderleistungen zeitnahe an die Verwaltung melden, damit die Firmen in die Pflicht genommen werden können. Sollten die angezeigten Mängel nicht beseitigt werden, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu.

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung, bei der einzelne Betriebskostenpositionen nach Anzahl der Mieter abgerechnet werden, ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.

Tipps aus der Praxis und weiterführende Informationen erhalten Sie auch im Internet.

Hier haben wir Ihnen etwas zusammengestellt:

• Zum Thema Betriebskosten lesen Sie hier … mehr
• Was gehört zu den Nebenkosten … mehr
• Wie kann ich Kosten sparen? … mehr

(Quelle: Immoscout24)

Mietminderung

Das subjektive Empfindungen des Menschen bezüglich der Zumutbarkeit außergewöhnlicher Belastungen ist sehr unterschiedlich. So gibt es zu diesem Thema auch sehr unterschiedliche Entscheidungen der Gerichte.

Wichtig zu wissen:

• Für die Minderung muss keine Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Die Mietminderung kann solange erfolgen, wie der Mangel besteht.
• Der Mangel muss wesentlich sein. Kleinere Mängel, die den Gebrauch der Wohnung nur unwesentlich einschränken, lassen keine Mietminderung zu. Der Mangel darf auch nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein.
• Der Vermieter ist unverzüglich (möglichst schriftlich) vom Entstehen des Mangels zu informieren. Nicht erheblich ist, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat.
• Berechnet wird die Minderung in Prozenten von der Gesamtmiete (Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen). Die Prozente sollen ungefähr dem Prozentsatz entsprechen, in dem der Wohnwert gemindert wird. Da das eine sehr schwierige Entscheidung ist, kann man sich an veröffentlichten Tabellen orientieren, die aber unverbindlich sind.
• Eine berechtigte Minderung der Miete über einen längeren Zeitraum darf vom Vermieter nicht als Vorwand für eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen genommen werden.
• Sollten Mängel bereits bei der Anmietung der Wohnung erkennbar sein, müssen diese unbedingt beim Vertragsabschluss schriftlich festgehalten werden, da sonst der Anspruch des Mieters auf Mietminderung verloren gehen kann. Das trifft nicht auf so genannte „verdeckte Mängel“ zu, die bei einer ersten Inaugenscheinnahme der Wohnung nicht ohne weiteres zu erkennen sind.

Das gesetzlich verankerte Recht des Mieters auf Mietminderung

ist im § 536 a-d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt … zum BGB

Bei Fragen und Problemen kann ein Besuch bei Ihrem Mieterbeirat Berlin-Buch helfen.

Musterbeispiele und weitere Erläuterungen zur Mietminderung lesen Sie bitte >>> hier

(Quelle: Immobilienscout24)

Mieterhöhung und Berliner Mietspiegel

Mieterhöhungen werden unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel begründet. Dabei wird in den Medien darüber berichtet, dass bis zu 30 Prozent der verlangten Mieterhöhungen in Berlin fehlerhaft oder sogar unberechtigt sind.

Mieter, die mit einer Mieterhöhung konfrontiert werden, sollten diese deshalb gründlich prüfen und nicht voreilig unterschreiben. Dazu stehen ihnen mehr als 2 Monate Zeit zur Verfügung. Allerdings sind dafür Kenntnisse aus dem Mietrecht und zum Berliner Mietspiegel erforderlich.

Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen

und die Erarbeitung von Mietspiegeln sind die §§ 557 bis § 561 des BGB … zum BGB

Man kann die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Mietbelastung für seine Wohnung auch im Internet selbst überprüfen. Auf der Homepage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt gibt es die Position „Mietspiegelabfrage“ … zur Abfrage

Die richtige Eingabe der dort geforderten Angaben, die Bewertung der für die Wohnung zutreffenden Spanneneinordnungen und der Sondermerkmale ist allerdings nicht immer einfach und doch entscheidend für das Ergebnis. Deshalb bietet der Mieterbeirat in seinen Sprechstunden Hilfe bei der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens an.

Laut Koalitionsvertrag des Berliner Senats von 2016 gilt für die Mieterhöhung max. 2% pro Jahr, oder 4% in zwei Jahren, jedoch nicht mehr als 8% in vier Jahren.

Hilfe gibt es auch im Internet zum Thema Mieterhöhung. Lesen Sie bitte weiter … hier

(Quelle: Immobilienscout24)

Auf jeden Fall ist zu empfehlen, fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

„Mietpreisbremse tritt ab 1. Juni 2015 in Kraft“

aus der Pressemitteilung des Senats vom Mai 2015. Allerdings wurde er vom BVG aus verfahrenstechnischen Gründen 2021 für nichtig erklärt.

Betriebskostenvorauszahlung

Information der HOWOGE Steigende Energiekosten – Passen Sie jetzt Ihre Betriebskostenvorauszahlung an! Viele von uns bewegt die aktuelle Energiepreisentwicklung. Die Preise für Rohstoffe und Energie sind aufgrund der aktuellen außenpolitischen Ereignisse am Weltmarkt seit Monaten drastisch gestiegen. Hinzu kommen Preisaufschläge aus der CO2Steuer. Hiervon sind alle Energieversorger in Deutschland und damit auch Sie direkt als Verbraucher:in betroffen. Auch die HOWOGE muss darauf reagieren und daher die die Beträge für die Betriebskostenvorauszahlung im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung für alle Mietverhältnisse erhöhen. Tipp: Handeln Sie vorausschauend und passen Sie bereits jetzt Ihre monatlichen Vorauszahlungsbeträge an, da sich der Versand der Betriebskostenabrechnung 2021 bis zum Ende des Jahres erstrecken kann!

Der Vorteil: Bei einer vorzeitigen Anpassung Ihrer Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten können Sie für das Abrechnungsjahr 2022 bereits jetzt etwas ansparen. Dies reduziert im kommenden Jahr eine mögliche Nachzahlung oder kann sie gegebenenfalls sogar vermeiden. Wir empfehlen, Ihre bisherige Vorauszahlung, um rund 50 Prozent zu erhöhen. Diese Erhöhung wird dann bei der regulären Anpassung der Vorauszahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung 2021 berücksichtigt. Hinweis: Wenn Sie Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung erhalten, ist eine eigenständige Erhöhung der Vorauszahlung nicht ratsam, da hierzu die Zustimmung des zuständigen Amtes vorliegen muss. So können Sie eine hohe Nachzahlung vermeiden Viele von uns bewegt die aktuelle Energiepreisentwicklung. Die Preise für Rohstoffe und Energie sind aufgrund der aktuellen außenpolitischen Ereignisse am Weltmarkt seit Monaten drastisch gestiegen. Hinzu kommen Preisaufschläge aus der CO2Steuer. Hiervon sind alle Energieversorger in Deutschland und damit auch Sie direkt als Verbraucher:in betroffen. Auch die HOWOGE muss darauf reagieren und daher die die Beträge für die Betriebskostenvorauszahlung im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung für alle Mietverhältnisse erhöhen. Tipp: Handeln Sie vorausschauend und passen Sie bereits jetzt Ihre monatlichen Vorauszahlungsbeträge an, da sich der Versand der Betriebskostenabrechnung 2021 bis zum Ende des Jahres erstrecken kann!

Der Vorteil: Bei einer vorzeitigen Anpassung Ihrer Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten können Sie für das Abrechnungsjahr 2022 bereits jetzt etwas ansparen. Dies reduziert im kommenden Jahr eine mögliche Nachzahlung oder kann sie gegebenenfalls sogar vermeiden. Wir empfehlen, Ihre bisherige Vorauszahlung, um rund 50 Prozent zu erhöhen. Diese Erhöhung wird dann bei der regulären – 1 – https://www.howoge.de/mieterservice/service-fuer-mieterinnen/steigende-energiekostenAnpassung der Vorauszahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung 2021 berücksichtigt. Hinweis: Wenn Sie Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung erhalten, ist eine eigenständige Erhöhung der Vorauszahlung nicht ratsam, da hierzu die Zustimmung des zuständigen Amtes vorliegen muss. Über das folgende Formular können Sie uns Ihren Anpassungswunsch für Ihre Vorauszahlungen für Heiz-/und Warmwasser mitteilen: (Formular ausfüllen: Name Mieter; Mieternummer; neuer Vorauszahlungsbetrag – dann Absenden anklicken) Sollten Sie Schwierigkeiten mit künftigen Zahlungen haben, kommen Sie auf uns zu: Treten Sie frühzeitig mit uns in Kontakt und wir finden gemeinsam eine Lösung. Neben Ihrer zuständigen Kundenbetreuerin oder Ihrem Kundenbetreuer bietet Ihnen unsere Abteilung Soziales Management Unterstützungsleistungen an, wenn für Sie eine finanzielle oder soziale Härte besteht. Schreiben Sie in diesem Fall an sozialesmanagement@howoge.de oder rufen Sie uns an. – 2 – https://www.howoge.de/mieterservice/service-fuer-mieterinnen/steigende-energiekosten